Что такое "неотделимые улучшения"

Открывая обсуждение, член Комитета по собственности Лиана Пепеляева сообщила о попытке внести изменения в закон "О приватизации государственного и муниципального имущества". Как известно, с 2002 года, в соответствии с законом о приватизации были отмены все льготные способы приватизации, в том числе и выкуп имущества добросовестными арендаторами. Последний способ был наиболее удобен малым предприятиям, особенно тем, которые произвели т.н. "неотделимые улучшения" арендованного помещения.

Появилось еще одно существенное обстоятельство. Дело в том, что в связи со вступлением в силу новой редакции закона "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации" администрация на местах обязана до 1 января 2009 года осуществить отчуждение всего муниципального имущества, не предназначенного для реализации ее публичных функций и полномочий. Поэтому 1 июля 2005 года Комитет по собственности внес в Госдуму законопроект "Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства и производственных организаций инвалидов в приватизации арендованного государственного или муниципального имущества". Это уже четвертая попытка внести изменения в существующее приватизационное законодательство. Ранее были отклонены три законопроекта, нацеленные на предоставление при приватизации государственного и муниципального имущества каких-либо преференций для добросовестных арендаторов - субъектов малого предпринимательства, организаций инвалидов, благотворительных организаций. В качестве основного аргумента, который не позволяет Правительству РФ поддержать эти проекты, названо нарушение основных принципов закона о приватизации, а именно - равенства покупателей, открытости деятельности органов при принятии решений о приватизации.

По словам Лианы Пепеляевой, возможность предоставления преференций при выкупе помещений предприятиям должна быть определена в рамках отдельного закона. В новом законопроекте Комитет Госдумы по собственности предполагает предоставить преференции субъектам малого предпринимательства и производственным организациям инвалидов. При этом предполагается возможность приобретения арендуемого имущества долгосрочными арендаторами с отсрочкой платежа.

Точку зрения Правительства Москвы сформулировал зам. руководителя Департамента поддержки и развития малого предпринимательства Анатолий Коротич. Он отметил, что обсуждаемая тема особенно актуальна для Москвы, так как до вступления в силу закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" Департамент МП на практике показал, как можно посредством приватизации осуществлять реальную поддержку малого бизнеса. В 1999-2000 гг. в Москве был создан и работал целевой фонд для поддержки МП, в котором находились полуразрушенные подвальные и другие "неликвидные" помещения, которые не вызывали интереса в обычном режиме приватизации. После конкурсной процедуры межведомственная комиссия предоставляла малым предприятиям длительную рассрочку по выкупу этих помещений - от трех до десяти лет. Таким образом, были поддержаны различные - устойчиво и прозрачно работающие малые предприятия - от торговых до производственных и образовательных.

После вступления в силу закона о приватизации эксперимент прекращен, хотя и показал хорошие результаты. А.Коротич указал на то, что равенство перед законом крупных и малых предприятий, если оно абсолютно формальное, имеет неизбежные изъяны. Конкурировать при выкупе помещений должны между собой малые предприятия, а не МП, скажем, с "Газпромом". Зам. руководителя Департамента МП также заявил, что поддержку малого бизнеса может осуществлять только государство. По его мнению, имущество государства и муниципальных образований можно рассматривать как коллективный бизнес-инкубатор. Приватизировав в обязательном порядке имущество, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования лишатся возможности оказывать ту форму имущественной поддержки, которая связана с арендой. Осуществлять такую деятельность на вторичном рынке или строить силами инвестора бизнес-инкубаторы и технопарки - невозможно.

А.Коротич подчеркнул необходимость соответствующих изменений в законе "О приватизации государственного и муниципального имущества". Субъекты Российской Федерации или муниципальные образования должны иметь право продавать имущество субъектам МП и организациям инфраструктуры поддержки малого бизнеса не на аукционе, а по конкурсу; при этом должны быть вправе сами определять условия продажи своего имущества. Долгосрочные арендаторы должны иметь приоритетное право выкупа арендуемых помещений со сроком минимальной отсрочки выкупа до 3-х лет. Экономическую выгоду, которую принесут малые предприятия, составят не только поступления в бюджет от продажи имущества, но и те налоги, та экономическая польза, которую они принесут субъекту Федерации благодаря своей деятельности. Потери города от предоставленных рассрочек выкупа арендуемых помещений, считает А.Коротич, будут с лихвой перекрыты полезным экономическим эффектом от работающих в них малых предприятий.

Чтоб не остаться у "разбитого корыта"

Предложенный законопроект был поддержан руководителем Общественно-экспертного совета по МП при Мэре и Правительстве Москвы Александром Иоффе. Он сказал, что на многочисленных собраниях и съездах предпринимателей всегда поднимается вопрос о судьбе арендованных малыми предприятиями помещений. Получив не слишком обустроенные помещения, предприниматели вложили в них труд, деньги, а в результате манипуляций с аукционами оказались "у разбитого корыта". Тема эта обсуждается много лет и только сегодня обрела, пусть еще проектное, но законодательное оформление. Необходимо добиться, чтобы законодательные изменения либо в законе о приватизации, либо в виде отдельного закона были приняты. А.Иоффе отметил, что понятие равенства, провозглашенное в законе о приватизации, на самом деле устанавливает режим неравенства для различных участников рынка. Это относится к субъектам МП, которые в прошедшие годы не имели такого же доступа к приватизации имущества, как крупные предприятия. Теперь же малым предприятиям предлагается "бороться на аукционах" за свое помещение наравне с крупными предприятиями, располагающими большими свободными финансовыми средствами. По сути, это грабеж малых предприятий, которые сделали из … конфетку, раскрутили бизнес, привлекли клиентов, а теперь у них это отбирают. А.Иоффе сказал, что существуют экономические расчеты, в соответствии с которыми срок отсрочки выкупа малыми предприятиями арендуемых помещений целесообразно увеличить до 5 лет. Арендатор, как правило, производит не только косметический ремонт, но и делает капитальные вложения в арендованное имущество. Если сделаны серьезные, "неотделимые" улучшения, предпринимателям следует добиваться понижения цены на выкупаемое помещение, разумеется, подтвердив это документально. Выгодно ли передавать имущество малым предприятиям, которые осуществляют инновационную деятельность? По словам А.Иоффе, технопарк в Зеленограде позволил за 2 года окупить все вложения в реконструкцию и ремонт через налоги, которые пошли в федеральный и местный бюджет. В дальнейшем было бы полезно предусмотреть передачу "недостроя" для целей бизнес-инкубирования.

Представитель Минэкономразвития Ольга Соколова высказала иную точку зрения: мерило ликвидности помещения - рыночный спрос. О.Соколова обратила внимание на то, что в действующем законодательстве существует десять способов приватизации, относящихся к имуществу разной степени ликвидности. Кроме приватизации, существуют и другие способы отчуждения имущества, предусмотренные Гражданским кодексом, корпоративным законодательством, законом о банкротстве и т.д. О.Соколова заявила, что решение проблемы помещений для МП возможно в соответствии с действующим законодательством, поскольку в законе о приватизации есть оговорка - "по отношению к отчуждению муниципального имущества, не урегулированного данным законом, применяются нормы гражданского законодательства". По словам О.Соколовой, никто не запрещает создать муниципальное унитарное предприятие "бизнес-инкубатор", передать ему на баланс имущество и в соответствии с его уставом предоставлять площади в аренду малым предприятиям. Тем не менее, О.Соколова считает, что "играть на рынке помещений" муниципалитет не должен.

А вот по мнению руководителя Центра экспертизы проблем предпринимательства Дины Крыловой: решить проблему экономического развития страны нельзя без доступа субъектов малого предпринимательства к имущественным ресурсам. Пока же действующее законодательство не способствует справедливому проведению конкурсов и аукционов. Субъекты малого предпринимательства в основном пользуются услугами рантье, и довольно редко имеют доступ к прямой аренде государственного и муниципального имущества. Арендатор, из рук которого малые предприятия получают помещения, как правило, не согласует "неотделимых" улучшений, и, соответственно, при продаже имущества нет никаких компенсаций. Закон, по мнению Д.Крыловой, должен стать инструментом, улучшающим реальную ситуацию. Если все имущество попадет в руки спекулянтов, рантье, будут взвинчены цены - МП станут неконкурентоспособными на рынке. Проблема земельно-имущественных отношений тянет за собой огромный клубок проблем. Дина Крылова считает, что самый главный вопрос, который должен получить законодательное разрешение, состоит в том, что именно те субъекты предпринимательства, которые в данном помещении осуществляют хозяйственную деятельность, и должны получить преимущественный доступ к выкупу.

На вопрос корреспондента "Бизнеса для всех", насколько заинтересованы малые предприятия в выкупе арендуемых помещений или их может устроить долгосрочная аренда, зам. руководителя Департамента поддержки и развития МП Анатолий Коротич ответил, что этот вопрос для каждого малого предприятия решается индивидуально.

- Если есть достаточные средства - малое предприятие всегда заинтересовано выкупить помещение, - заявил он. - Конечно, с учетом того, что налог на имущество не будет выше арендной платы. С другой стороны, многих предпринимателей гораздо больше устроила бы долгосрочная аренда, но пока гарантий по долгосрочной аренде нет. Для тех малых предприятий, которые уже сделали значительные капитальные вложения и хотели бы выкупить помещение, преференции при приватизации необходимы. Поэтому нужно добиваться изменения приватизационного законодательства. Следует также учесть, что некоторые малые предприятия, которые хотели бы выкупить помещение, не имеют достаточного количества свободных финансовых средств для конкуренции на аукционах. Ошибочно мнение, будто МП могут легко получить банковский кредит для выкупа арендуемого помещения. Что касается интересов города, единовременные поступления в бюджет от продажи государственного и муниципального имущества - это "бухгалтерский" подход к проблеме, не учитывающий долгосрочные экономические интересы развития малого предпринимательства столицы.

Елена ЧЕРЕМИСИНОВА