Официальный сайт депутата Госдумы ФС РФ Пепеляевой Лианы Витальевны

Как не стать обманутым дольщиком, вложившим деньги в строительство жилья?

"Наши новости" (Болотнинский район) № 121 – 123 – 11.10.06

Основным нормативным правовым актом, регулирующим отношения в сфере долевого участия в строительстве недвижимости, является Федеральный закон РФ от 30.12.2004 г. № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Действие указанного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Также этот Закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Для оформления правоотношений с застройщиком необходимо заключить договор участия в долевом строительстве в письменной форме, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом договор должен содержать :

· определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

· срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

· цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

· гарантийный срок на объект долевого строительства.

В случае отсутствия в договоре указанных условий, такой договор считается незаключенным, а права и обязанности сторон изначально не возникшими.

Согласно статье 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Когда строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214 застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

· учредительные документы застройщика;

· свидетельство о государственной регистрации застройщика;

· свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

· утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);

· аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Что касается информации о проекте строительства, то она должна соответствовать проектной документации и содержать сведения:

· о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

· о разрешении на строительство;

· о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

· о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

· о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

· о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

· о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

· о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

· о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

· о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

· о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

· о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

· об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

· разрешение на строительство;

· технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

· заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

· проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения;

· документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Необходимо отметить, что все указанные требования и условия являются общими по отношению к конкретному договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает принцип свободы договора, который предоставляет право сторонам заключить любой договор и на любых условиях, но в рамках закона. Поэтому, чтобы избежать возможных неблагоприятных последствий, необходимо предметно изучить условия договора, получить полную и достоверную информацию о застройщике: о сроке существования на рынке, о возведенных объектах за период деятельности, о наличии лицензии и т. д.